Hyreskontrakt – så kan du skapa dem digitalt med modern teknik

Att hyra en bostad innebär att du går in i ett juridiskt bindande avtal, det vill säga ett hyreskontrakt. Det spelar ingen roll om du hyr i första hand, andra hand eller är inneboende – kontraktet sätter ramarna för vad som gäller. Tack vare dagens teknik är det idag enkelt att själv skapa ett korrekt hyresavtal, oavsett vilken slags situation det handlar om.

Här nedan går vi igenom hur ett hyreskontrakt fungerar, var mallar finns, vad det bör innehålla, hur du säger upp det och vad som händer om du exempelvis tappar bort det.

Vad är ett hyreskontrakt?

Ett hyreskontrakt är ett skriftligt avtal mellan en hyresvärd (fastighetsägare eller privatperson) och en hyresgäst. Det reglerar:

• Hyresbelopp och betalningsdatum
• Uppsägningstid
• Vad som ingår i hyran (exempelvis el, internet, möbler)
• Eventuella regler för andrahandsuthyrning eller husdjur

Ett muntligt avtal gäller också juridiskt, men det är betydligt svårare att bevisa vid en eventuell konflikt. Därför bör du alltid skriva ett skriftligt kontrakt – oavsett vem du hyr av.

Är hyresavtal alltid giltiga?

Det är lätt att tro att alla hyresavtal automatiskt är juridiskt bindande så fort de skrivs under – men så är inte alltid fallet. För att ett hyreskontrakt ska vara giltigt krävs vissa förutsättningar, särskilt när det gäller inneboende och andrahandsuthyrning.

Förstahandskontrakt

Förstahandskontrakt är i regel giltiga så länge kontraktet är korrekt utformat och båda parter har skrivit under. Hyresgästen får starkt besittningsskydd och kontraktet kan bara sägas upp enligt reglerna i jordabalken.

Andrahandsuthyrning

Om du vill hyra ut din hyresrätt i andra hand behöver du alltid skriftligt tillstånd från din hyresvärd. För bostadsrätter krävs istället godkännande från bostadsrättsföreningen. Uthyrningen måste också ha ett giltigt skäl – till exempel tillfälligt arbete på annan ort, studier eller samboboende på prov.

Uthyrning utan tillstånd är ett kontraktsbrott som kan leda till att du förlorar ditt förstahandskontrakt, även om den du hyr ut till sköter sig. Hyresnivån måste också vara rimlig – annars kan andrahandshyresgästen ha rätt att kräva pengar tillbaka i efterhand.

Inneboendeavtal

Du behöver inte tillstånd för att ha en inneboende, så länge du själv bor kvar i bostaden. Avtalet är giltigt, men det är extra viktigt att skriva ett tydligt kontrakt. Utan ett skriftligt avtal är det svårt att bevisa vad som överenskommits, och både hyresgäst och värd får ett begränsat rättsligt skydd.

Ogiltiga villkor

Ett hyresavtal blir ogiltigt om det innehåller villkor som strider mot lag, till exempel:

• Oskäligt hög hyra
• Avstående från besittningsskydd utan godkännande
• Orimliga regler som inskränker hyresgästens rättigheter

Vill du hyra ut i andra hand eller ha en inneboende? Säkerställ att du följer reglerna – annars kan ditt kontrakt vara ogiltigt trots att det ser korrekt ut på papper.

Vad som bör finnas med i ett hyreskontrakt och var mallarna hittas

När du skriver ett hyresavtal kan du med fördel använda en mall som grund. En sådan mall hjälper dig att inte glömma viktiga detaljer. Ett komplett hyreskontrakt bör innehålla:

• Parternas uppgifter: namn, personnummer och adress
• Lägenhetens adress samt eventuell lägenhetsbeteckning
• Hyresperiod: start- och eventuellt slutdatum
• Hyresnivå och betalningsintervall
• Vad som ingår: exempelvis värme, vatten, el, parkering
• Deposition (om sådan tas ut)
• Besiktningsprotokoll (kan bifogas)

Du hittar enkelt en hyreskontrakt mall gratis som PDF via flera pålitliga webbplatser, inklusive Hyresgästföreningen eller andra malltjänster. Det tråkiga med den förstnämnda är att du behöver logga in med BankID för att se dem.

Det finns däremot gott om färdiga dokument att ladda ner – helt gratis. Ett bra ställe att börja på är word-mallar.com, där du hittar Word dokument för både förstahand, bostadsrätt, hus och andrahand. Mallarna är enkla att fylla i och kan sparas som PDF eller skrivas ut direkt.

Att använda en färdig mall sparar tid och minskar risken för missförstånd mellan hyresgäst och hyresvärd. Stora fastighetsbolag har alltid hyreskontrakt redo vid förstahandsuthyrning, och i dessa fall behöver du inte använda någon mall – men vid privata uthyrningar samt andrahansuthyrningar är de nästan alltid nödvändiga.

Hyreskontrakt för inneboende – vad gäller?

Om du hyr ut ett rum i din bostad kallas det inneboendeavtal. Reglerna är inte lika strikta som för en hel bostad, men du bör ändå skriva ett kontrakt. Det är särskilt viktigt att definiera:

• Tillgång till kök, badrum och andra utrymmen
• Hur hyran betalas
• Vad som ingår (t.ex. möbler, internet, hushållsartiklar)
• Uppsägningstid – vanlig praxis är en månad

Använd en anpassad mall för hyreskontrakt för inneboende. Det gör det lättare för båda parter att veta vad som förväntas. Denna mall från Studentboet kan fungera väl mellan två parter.

Hur skriver man en uppsägning av hyreskontraktet?

Att säga upp ett hyreskontrakt ska alltid göras skriftligen. Ofta räcker det med ett enkelt brev där du anger:

• Att du säger upp avtalet
• Vilken lägenhet det gäller
• Ditt namn och kontaktuppgifter
• Dagens datum
• När du önskar att avtalet upphör (med hänsyn till uppsägningstiden)

I många fall erbjuder hyresvärdar eller bostadsbolag möjligheten att säga upp kontraktet digitalt, via deras hemsida eller Mina sidor – ofta med signering via BankID. Det är ett smidigt sätt att säkerställa att uppsägningen är korrekt registrerad och sparad digitalt.

Om digital uppsägning inte är möjlig bör du skicka uppsägningen rekommenderat eller lämna in den personligen och be om kvittens.

Vad som gäller vid uppsägning beror på vem som säger upp och vad som står i kontraktet:

• Hyresgäst: Tre månaders uppsägningstid är vanligast
• Hyresvärd: Längre uppsägningstid och särskilda skäl krävs (t.ex. misskötsel)

Kan man stå på två hyreskontrakt?

Ja, det går att stå på två hyreskontrakt samtidigt. Du får till exempel ha en bostad på annan ort under arbete eller studier. Dock gäller vissa begränsningar:

• Kommunala bostadsbolag kan ha interna regler mot detta
• Du riskerar att förlora en av bostäderna om du anses ha orimligt stort boende för dina behov
• Du måste kunna betala båda hyrorna

Det är fullt lagligt, men kan ifrågasättas om det finns brist på bostäder i kommunen.

Hur många hyreskontrakt får man ha?

Det finns ingen laglig gräns för hur många hyreskontrakt man får ha – det handlar om praktiska och ekonomiska förutsättningar. Hyresvärdar gör dock ofta kredit- och bakgrundskontroller och kan neka dig om de ser att du redan har flera kontrakt.

Vad händer om man tappar bort ett hyreskontrakt?

Om du tappar bort ditt hyreskontrakt, är det klokt att kontakta hyresvärden och be om en kopia. Många fastighetsägare har digitala system där kontrakt sparas. Har du hyrt privat kan det vara svårare – då är det bra om du har sparat e-postkonversationer eller betalningsunderlag.

Ett förlorat kontrakt innebär inte att din rätt att bo upphör – du har ändå rätt att bo kvar så länge du betalar hyran. Men det kan bli problematiskt vid en tvist.

Vad krävs för att få ett hyreskontrakt?

För att få ett hyreskontrakt ställs ofta vissa grundkrav – särskilt hos större hyresvärdar och kommunala bostadsbolag. Dessa krav kan inkludera:

• Inkomst: Du bör ha en stabil inkomst som täcker hyran, ofta minst tre gånger månadshyran.
• Kreditupplysning: Hyresvärdar tar ofta en kreditupplysning. Att sakna betalningsanmärkningar är en fördel.
• Referenser: Det är vanligt att du uppger tidigare hyresvärdar eller arbetsgivare som referens – men det är inte alltid ett krav, särskilt inte hos mindre eller privata uthyrare.
• Folkbokföring: Många hyresvärdar kräver att du folkbokför dig på adressen du hyr.

Men det finns undantag. Vissa kommunala bostadsbolag erbjuder så kallade först till kvarn-lägenheter, eller första tjing-lägenheter, där kontraktet går till den som först anmäler intresse och uppfyller minimikraven – utan att meriter vägs in. Det gör att även den som saknar referenser eller fast anställning kan ha chans att få bostad.

Hos privata uthyrare är det ofta större flexibilitet, särskilt vid andrahandsuthyrning eller inneboendeavtal. Där kan personligt intryck och kommunikation väga tyngre än formella kriterier.

När kontaktar man Hyresnämnden?

Hyresnämnden är en statlig instans som hjälper till vid tvister mellan hyresgäster och hyresvärdar. Du kan vända dig dit om:

• Du vill få besittningsskyddet prövat
• Du nekas tillstånd för andrahandsuthyrning
• Du är oense om uppsägning eller villkor
• Du vill avtala bort besittningsskydd på ett korrekt sätt

Det kostar inget att skicka in ett ärende och du kan göra det digitalt via hyresnamnden.se.

Vad händer med ett hyreskontrakt vid dödsfall?

Om en hyresgäst avlider upphör inte kontraktet automatiskt. Närstående som bott med personen kan ha rätt att ta över kontraktet – särskilt sambo, make/maka eller barn. Det kallas övertaganderätt och regleras i både hyreslagen och sambolagen.

Om ingen övertar lägenheten gäller normalt en uppsägningstid på tre månader, och dödsboet ansvarar för hyran under den perioden. Det är klokt att kontakta hyresvärden så snart som möjligt för att klargöra vad som gäller i just det fallet.

Ha full koll innan du skriver på

Att ha ett tydligt hyreskontrakt är viktigt för både trygghet och rättssäkerhet. Oavsett om du är inneboende, hyr ut i andra hand eller flyttar till en ny lägenhet i förstahand – skriv alltid ett avtal.

• Använd gärna en mall som stöd
• Var tydlig med vad som ingår och vad som gäller vid uppsägning
• Kontrollera att du uppfyller kraven för att få ett kontrakt
• Glöm inte att spara en kopia – helst digitalt

FAQ om hyreskontrakt

Här svarar vi på vanligt förekommande funderingar om hyreskontrakt i Sverige.

Vad kostar ett hyreskontrakt i Stockholm?

Ett hyreskontrakt i sig kostar ingenting – det är en juridisk handling mellan hyresgäst och hyresvärd och ska inte ha någon avgift. Däremot är hyrorna i Stockholm ofta höga. För en förstahandslägenhet i innerstan ligger månadshyran ofta mellan 10 000 och 18 000 kronor beroende på storlek och läge. I andra hand kan hyran vara ännu högre, men den måste ändå vara skälig enligt hyreslagen.

När kan en hyresvärd säga upp ett hyreskontrakt?

En hyresvärd får säga upp ett kontrakt om hyresgästen missköter sig – till exempel inte betalar hyran, stör grannar eller hyr ut utan tillstånd. Uppsägning kan också ske om lägenheten ska rivas eller renoveras, men då gäller längre uppsägningstid och ibland rätt till ersättning. Uppsägning måste alltid ske skriftligen och följa formella regler enligt jordabalken.

Vad gäller om man inte har ett hyreskontrakt?

Även muntliga avtal kan gälla, men utan ett skriftligt kontrakt är det svårt att bevisa vad som överenskommits. Du har sämre skydd vid tvist, exempelvis om uppsägning, deposition eller hyresvillkor. Om du hyr utan kontrakt – särskilt i andra hand – är det viktigt att dokumentera hyresbetalningar och kommunikation, helst via e-post eller sms.

Vad är jordabalken och varför är den viktig?

Jordabalken är lagen som styr boende och fastigheter, inklusive hyresavtal. Den innehåller regler om uppsägning, hyra, besittningsskydd och vad som gäller vid konflikter. Vissa delar kan inte avtalas bort – till exempel oskälig hyra eller för kort uppsägningstid.

Vad är besittningsskydd?

Besittningsskydd ger dig rätt att bo kvar, även om hyresvärden vill säga upp kontraktet – såvida det inte finns goda skäl. Det gäller främst förstahandskontrakt och längre andrahandsuthyrning. Vill man avtala bort skyddet krävs skriftligt avtal och ibland godkännande från Hyresnämnden.

Vad är skillnaden mellan privat och kommersiell uthyrning?

Privat uthyrning gäller enstaka objekt och ger större frihet, exempelvis i hyressättning. Kommersiell uthyrning – som bedrivs i större skala – lyder under strängare regler och kan ses som näringsverksamhet.